Nostro approfondimento sul pricing di NPLs secured nell’ipotesi di gestione giudiziale, con analisi di un campione di aggiudicazioni in asta e linee guida per un modello valutativo. Pubblicato da dirittobancario.it.

1. Introduzione

Nel mercato creditizio italiano si sono create e vi sono tuttora condizioni complesse di accesso al credito e di sostenibilità del debito. La causa di ciò si può trovare in parte nel permanere di aspettative prudenti se non negative sui redditi futuri, dipendenti da una ripresa economica attuale e attesa ancora troppo flebile e instabile. La conclusione del 2015 ha portato alcuni timidi dati positivi in merito alla concessione di credito di Italia, ma ciò che appare sicuramente un dato strutturale, che continuerà a pesare sugli sviluppi futuri, è la netta riduzione riscontrata nei tassi di risparmio.

In parallelo, il mercato del real estate italiano sta mostrando i primi segnali di ripresa, localizzati principalmente nelle grandi città, dopo una crisi constante e prolungata di 7 anni che ha portato ad una riduzione del numero di transazioni del 53,6%. Nello specifico, il numero di transazioni normalizzate del comparto residenziale nel 2013 era sceso sotto il livello nel 1985, a 407.000 NTN (numero di transazioni normalizzate), per poi assistere ad un’inversione di tendenza nel 2014, con 421.000 compravendite[1]. In attesa dei dati ufficiali, anche per il 2015 sembra confermata questa macro-tendenza.

In tale contesto paiono evidenti le motivazioni che hanno spinto i soggetti specializzati a livello internazionale nell’acquisto e gestione di non performing loans ad acquistare volumi sempre maggiori di Npls secured italiani, andandosi a sommare alle realtà nazionali già attive da tempo nel settore.

Gli Npls italiani risultano essere molto appetibili per gli investitori esteri, sia da un punto di vista opportunistico, per le condizioni stesse del “terreno di gioco”, sia da un punto di vista “dimensionale”, poiché le sole sofferenze lorde degli istituti della penisola sono arrivati nel novembre 2015 a superare la soglia psicologica di 200 miliardi, con un valore ufficiale di 201 mld di euro[2]. Di questa considerevole massa critica, circa il 40% è garantita quantomeno parzialmente da immobili. Non bisogna inoltre dimenticare che una considerevole parte dei restanti non-performing (incagli e ristrutturati in primis), come anche una parte dei crediti in bonis, sono fisiologicamente destinati in tale contesto a trasformarsi in ulteriori sofferenze nei prossimi anni.

La maggior parte dei crediti deteriorati che si vendono nel mercato sono rappresentati da crediti al consumo con un prezzo che si aggira tra l’1% e il 6% del valore nominale. I crediti secured invece, negli anni passati marginalmente ceduti, stanno diventando sempre più oggetto d’interesse dei maggiori players del settore.

La causa della storica sterilità di tale particolare mercato risiede nell’elevato bid-ask spread che l’ha sempre caratterizzato. Questo mismatching tra domanda e offerta deriva soprattutto dalla riluttanza delle banche italiane ad iscrivere perdite definitive a bilancio su poste in parte o totalmente garantite, oltre che dall’elevato IRR richiesto dagli investitori. Il rendimento richiesto però è sempre apparso giustificato in larga parte dalla complessità e dalle forti incertezze derivanti dalla procedura di esecuzione immobiliare italiana, influenti sia sui tempi che sui valori di recupero.

Gli interventi di Banca d’Italia e della BCE hanno favorito una diminuzione del divario, poiché le banche italiane hanno dovuto iniziare a svalutare maggiormente i crediti deteriorati. Tali maggiori accantonamenti, uniti ad una seppur lieve diminuzione dei rendimenti attesi dagli investitori, hanno quindi comportato un maggior avvicinamento tra domanda e offerta, permettendo il closing di un sempre maggior numero di contratti.

Inoltre, il recente cammino iniziato dal Governo Italiano atto a semplificare e velocizzare il processo di recupero del credito deteriorato[3] e la ricerca di una strategia condivisa con l’UE in materia di smaltimento di Npls (con la garanzia pubblica sulle tranche senior di cartolarizzazioni di crediti non performing – Gacs), sono ulteriori passi avanti nella riduzione del bid-ask spread.

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NPLs secured in Italia: profili e problematiche valutative dei soggetti specializzati nell’acquisto mirato e nella gestione giudiziale

Grafico 3.3. Stima del numero di esperimenti d’asta necessari per giungere all’aggiudicazione a livello regionale Da questi dati si possono effettuare alcune considerazioni: Il tempo intercorrente tra la data di valutazione del perito e la data di aggiudicazione del bene, misura indicativa della “lunghezza” del processo di vendita forzata, può essere molto variabile; Il gap riscontrabile tra la Lombardia e il Lazio è di quasi un anno, valore che nel calcolo della convenienza economico-finanziaria dell’acquisto di un credito deteriorato assume una rilevanza non di poco conto.

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